Beleihungswert einer Immobilie – Wie bewerten Banken den Immobilienwert?
Jeder kreditfinanzierte Immobilienkauf stellt Sie zwangsläufig vor die Frage, wie hoch der Beleihungswert der Immobilie ist. Wenn Sie mit einem Annuitätendarlehen (früher Hypothek) finanzieren, dient die Immobilie als hauptsächliche Sicherheit für Ihre Bank. Dementsprechend spielt nicht der Verkehrswert für die Kreditbewilligung eine essenzielle Rolle, sondern der Beleihungswert. Was Sie darüber wissen sollten, erfahren Sie in diesem Betrag.
Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?
Die meisten Immobilienfinanzierungen werden über eine Grundschuld abgesichert. Hierbei handelt es sich um den Verkehrswert, den die Bank bei Zahlungsausfällen Ihrerseits in einer Zwangsversteigerung der Immobilie bekommen würde. Die Beleihungswertermittlung dient allein der Sicherheit der Bank und steht nicht im direkten Zusammenhang mit dem Kaufpreis der Immobilie. Vor der Kreditentscheidung wird die Berechnung über eine Software vorgenommen, wodurch es zu Ungenauigkeiten im Ergebnis kommt und der ermittelte Wert meist geringer als der reale Verkehrswert ist. Sie sollten auch wissen, dass eine 100% Beleihungswertfinanzierung im Regelfall ausgeschlossen ist. Damit würde sich das Verlustrisiko der Bank im Falle einer Zwangsversteigerung erhöhen. Der Wert kann obendrein durch eine Beleihungsgrenze gemindert werden. Von dieser Methode macht eine Bank Gebrauch, um die Risiken einer Wertminderung durch Marktveränderungen und externe Einflüsse auszugleichen.
Wie ermitteln Banken die Finanzierungssumme für die Immobilie?
Für die Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien gibt es verschiedene Verfahren. Am häufigsten wird das Sachwertverfahren unter Einbezug aller essenziellen Grundstücks- und Immobiliendaten verwendet. Für Privatimmobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, sind das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren weniger gebräuchlich. Oftmals werden die drei Verfahren kombiniert und ein Vergleich, zum Beispiel zwischen dem Sachwert und dem Ertragswert, gezogen. Der Beleihungswert einer Immobilie beträgt durchschnittlich zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises, den Sie für das Objekt bezahlen. Das heißt im Umkehrschluss, dass Sie die Differenz und die Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital finanzieren müssen. In den meisten Fällen wird das Ergebnis des Beleihungswertes nach dem Kauf noch einmal durch einen unabhängigen Wertgutachter von der Bank überprüft. Die Kosten dafür übernimmt die Bank, die das Wertgutachten in Auftrag gegeben haben.
Gibt es einen Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
In der Regel ist der Beleihungswert immer niedriger als der Verkehrswert angesetzt. Er zeigt sich sehr deutlich in der Höhe der Summe des Kaufpreises in Gegenüberstellung zum Ergebnis der Beleihungswertermittlung durch die kreditgebende Bank.
- Der Verkehrswert ist der Marktwert, der den aktuellen Kaufpreis einer Immobilie bezeichnet
- Der Beleihungswert ist ein zukünftig erzielbarer Kaufpreis, der sich allerdings auf die Mindestsumme bei einer Veräußerung der Immobilie bezieht
Augenscheinlich sieht der Beleihungswert im Kontext zum Verkehrswert sehr willkürlich aus. Doch Sie müssen einkalkulieren, dass sich die Bank durch eine Herabstufung dieses Wertes für den Fall der Fälle, insbesondere für die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichert. Auch äußere Faktoren, wie zum Beispiel eine Wertminderung der Immobilie durch nicht vorgenommene Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen werden in den Beleihungswert einberechnet. Es gibt also verschiedene Gründe, die für eine höhere Differenz zwischen dem Beleihungs- und dem Verkehrswert sorgen. In den Berechnungen des Beleihungswertes fließt der Marktwert mit ein.
Vollfinanzierung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich!
In einigen Fällen können Sie eine Finanzierungszusage über den Beleihungswert der Immobilie hinaus erhalten. Doch die Bedingungen für eine 100% Finanzierung oder die 110% Finanzierung (Vollfinanzierung) sind streng. Eine Grundvoraussetzung ist die Gegebenheit der 40-Prozent-Regel, die besagt, dass Sie pro Monat nicht mehr als 40 Prozent Ihres Einkommens in die Ablösung des Kredits investieren. Wenn Ihre Bank einer Finanzierung über dem Beleihungswert zustimmt, befindet sich die Immobilie im Regelfall in einer beliebten, mit hoher Nachfrage nach Wohneigentum präsenten Region. Hier sieht die kreditgebende Bank fernab der Berechnung des Beleihungswertes die Chance, bei einem Verkauf einen höheren Betrag zu erzielen. Ob Sie eine Vollfinanzierung bekommen, hängt von vielen weiteren Faktoren ab. Neben der Lage und den marktrelevanten Fakten zur Immobilie, sowie Ihrem Einkommen, können Sie mit zusätzlichen Sicherheiten Ihre Chancen auf eine Vollfinanzierung erhöhen. Es handelt sich immer um Einzelfallentscheidungen, deren Entscheidungsgrundlage ein Geheimnis der Bank bleibt.
Beleihungswert der Immobilie ist entscheidend für die Finanzierung
Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie Eigentumswohnungen werden mindestens anteilig über eine Bank finanziert. Sobald Sie einen Kreditantrag stellen und ein Objekt im Augenmerk haben, wird die Bank von Ihnen bestimmte Eckdaten, das Exposé und weiterführende Informationen zur Immobilie anfordern. Diese Daten sind für die Beleihungswertermittlung notwendig, um über Ihre Finanzierung entscheiden zu können. Die Berechnung erfolgt meist nach dem Sachwertverfahren, wobei auch Elemente der Vergleichswert- und Ertragswertermittlung einfließen können. Am Ende kommt die Bank in der Regel auf ein Ergebnis, das unter dem Verkehrswert liegt. In den meisten Fällen zieht die Bank noch eine Beleihungsgrenze, welche mit dem Höchstwert der Kreditvergabe identisch ist. Nur wenn die Obergrenze fehlt, besteht überhaupt eine Möglichkeit auf eine der selten vorgenommen und schwierig erhältlichen Vollfinanzierungen.
Ich heiße Martina Lange und schreibe mit Vorliebe journalistische Texte rund um die Themen Finanzen und Medizin. Außerdem liebe ich es, Fachartikel jeglicher Art zu schreiben. Ich finde mich in beinahe jedes Thema ein und freue mich immer, wenn ich nach der Fertigstellung eines Textes über noch mehr Wissen verfüge. Als freiberufliche Autorin schreibe ich leidenschaftlich gern für creditSUN.
